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L’ACQUISTO
DI UN FABBRICATO |
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In caso di acquisto di un immobile si
applicano l’imposta di registro o alternativamente l’Iva (a seconda del
venditore) e le imposte ipotecaria e catastale. Si ricorda che per gli atti soggetti ad I.V.A., non si applica, per il principio di alternatività, l’imposta proporzionale di registro; sono comunque dovute le tasse fisse di Registro, Ipotecaria e Catastale. |
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Cessioni immobiliari: le imposte dovute dall’acquirente
* 20 per cento se il fabbricato è di lusso |
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Per l’acquisto della prima casa sono previste
particolari aliquote agevolate al verificarsi di determinate condizioni. Per
maggiori approfondimenti si rimanda all’apposito paragrafo riportato di
seguito. Per le compravendite di immobili poste in essere dal 4 luglio 2006, anche se assoggettate ad Iva, nel rogito le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare: _ le modalità di
pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo; _ se per l’operazione
si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati
identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la
ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se
soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale
rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il
codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in
mediazione e della Camera di Commercio; _ le spese sostenute
per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa. L’omissione, la falsa o incompleta
dichiarazione comporta (oltre all’applicazione della sanzione penale)
l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di
valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul
valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la
tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione
amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza dell’iscrizione al
ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad
effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate. |
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COME SI CALCOLANO LE IMPOSTE Le imposte di registro, ipotecaria e catastale Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione. Dal 1º gennaio 2007 ( per effetto della
Legge Finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso
abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone
fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o
professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro,
ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale
dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato. Questa regola nel 2006 era ammessa, invece,
a condizione che entrambe le parti fossero dei privati. È possibile versare le imposte sulla base
del valore catastale come successivamente determinato a condizione che
nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Infatti, l’occultamento anche parziale del
corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo
inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le
seguenti conseguenze: _ le imposte di
registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo
effettivamente pattuito; _ sarà dovuta una
sanzione che va dal cinquanta al cento per cento della differenza tra
l’imposta dovuta e quella già versata. L’acquirente, per poter fruire
dell’applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul
valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Il
nuovo sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30 per cento
dell’onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore
dell’immobile indicato nell’atto. Sono escluse da tale previsione le cessioni
di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo e loro pertinenze
(terreni, negozi, uffici, ecc.). Per chi decide di non avvalersi del nuovo
sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole
precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore
commerciale del bene (normalmente rappresentato dal prezzo convenuto). Si ricorda, in tal caso, che se l’ufficio
ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato
nell’atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta
dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi eventualmente dovuti) e
notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell’imposta
proporzionale, un apposito avviso. Come si determina il valore catastale Il valore catastale viene determinato
moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) per i seguenti
coefficienti: _ 110, per la prima
casa; _ 120, per i
fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10
e C/1); _ 140, per i
fabbricati appartenenti al gruppo catastale B; _ 60, per i fabbricati
delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D; _ 40,8, per i
fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
La base imponibile per l’Iva Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti. Se, però, per l’acquisto della casa
l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la
base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del
finanziamento erogato. Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. In presenza di mutuo o di finanziamento
bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un
importo pari alla somma erogata.
In linea generale, il valore normale dell’immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale ovvero, in mancanza, calcolata ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’osservatorio del mercato immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile. Le quotazioni dell’osservatorio del mercato
immobiliare sono riferite alla relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, a
quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a
quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data
certa, e allo stato conservativo “normale”. I coefficienti di merito relativi alle
caratteristiche dell’immobile attengono in particolare al taglio, al livello
del piano e alla categoria catastale. Per gli immobili diversi dalle abitazioni il
valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo
espresso dall’osservatorio del mercato immobiliare riferito al periodo
dell’atto di compravendita e allo stato conservativo “normale” per la
specifica destinazione d’uso dell’immobile ivi censita, in particolare
“negozi”, “magazzini”, “uffici”, “capannoni industriali”, “capannoni tipici”,
“laboratori”, “autorimesse”, “posti auto scoperti”, “posti auto coperti”,
“box”. Per gli immobili ultimati o ristrutturati da
non più di quattro anni, il valore normale si determina sulla base dello
stato conservativo “ottimo” censito dall’Osservatorio del mercato immobiliare
ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato in base alle regole
sopra esposte un moltiplicatore pari a 1,3.
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L’ACQUISTO
DELLA PRIMA CASA
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Per l’acquisto della “prima casa” e delle sue pertinenze sono
previste aliquote agevolate. Acquisto di “prima casa”: le imposte dovute dall’acquirente
Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: _ C/2 cantina o
soffitta _ C/6 garage o box
auto _ C/7 tettoia o posto
auto Requisiti per i benefici I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono: _ l’abitazione non
deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal Decreto ministeriale del
2 agosto 1969 (v. G.U. n. 218 del 27/08/69); _ l’immobile deve
essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in
cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula o nel Comune in cui ha
sede o dove l’acquirente svolge la propria attività principale ovvero, se
trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i
cittadini residenti all’estero (iscritti all’AIRE, anagrafe degli italiani
residenti all’estero) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio
italiano. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è
richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione
dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Inoltre nell’atto di
acquisto il compratore deve dichiarare: _ di non essere
titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà,
usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del
Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato; _ di non essere
titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio
nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda
proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge,
usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa; _ di impegnarsi a
stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l’immobile
oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda. Se, per errore, nell’atto
di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare
mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime forme
giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti
soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali. |
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ALCUNI CASI PARTICOLARI |
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Coniuge in regime di comunione legale Nel caso in cui due coniugi, in regime di
comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione
principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire
dell’agevolazione “prima casa” (in quanto, ad esempio, l’altro ha già fruito
dell’agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio
ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella
misura del 50 per cento, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge
in possesso dei requisiti richiesti. Titolari di nuda proprietà su altra abitazione L’agevolazione “prima casa” compete anche
all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà
su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova
l’immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni
previste dalla legge. Acquisto di abitazione contigua Le agevolazioni “prima casa” spettano anche
quando si acquistano una o più stanze contigue alla prima casa già posseduta,
oppure due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità
abitativa, purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli
immobili, le caratteristiche non di lusso. Acquisto di abitazione in corso di costruzione Anche quando si acquista un immobile non
ultimato si può beneficiare dell’agevolazione fiscale, sempre in presenza di
tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l’immobile assuma le
caratteristiche di abitazione non di lusso. Cittadino italiano non più residente Anche chi è emigrato all’estero può
acquistare in regime agevolato un immobile, a prescindere dalla sua
ubicazione sul territorio nazionale. Ovviamente, in tal caso, l’agevolazione
compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a
condizione che l’immobile sia acquistato come “prima casa”. Non è necessario per l’acquirente stabilire
entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile
acquistato. Decadenza dall’agevolazione La decadenza dall’agevolazione comporta il
recupero della differenza d’imposta non versata e degli interessi nonché
l’applicazione di una sanzione pari al 30 per cento dell’imposta stessa. L’acquirente decade dai benefici fiscali
usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se: _ le dichiarazioni
previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false; _ non trasferisce la
residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto; _ vende o dona
l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di
acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro
immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla
donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine,
realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione
principale. |
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IL CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA |
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La normativa vigente prevede un credito d’imposta
per le persone che hanno ceduto l’abitazione, a suo tempo acquistata fruendo
dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell’imposta di registro e
dell’Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un’altra abitazione non
di lusso (anche se non ultimata) costituente prima casa. Il credito d’imposta spetta ai contribuenti
che non sono decaduti dal beneficio prima casa, ed è pari all’ammontare dell’imposta di registro, o
dell’Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso
non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in
relazione al secondo acquisto. Il credito d’imposta spetta anche a coloro
che hanno acquistato l’abitazione con atto soggetto ad Iva anteriormente al
22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle
agevolazioni c.d. prima casa) ma comunque non prima dell’entrata in vigore
della Legge 168/82 e a condizione che l’acquirente fosse in possesso dei
requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima
casa. Il credito d’imposta può essere utilizzato: _ in diminuzione
dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto; _ in diminuzione
delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e denunce
presentati dopo la data di acquisizione del credito; _ in diminuzione
dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo
acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui e’ stato
effettuato il riacquisto stesso; _ in compensazione
con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il
modello F24 (usando il codice tributo 6602). Per fruire del credito d’imposta è
necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita
dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando ove
intenda utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo
stesso atto. Se, per errore, la citata dichiarazione è
stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l’atto
originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la
spettanza del credito d’imposta, sempre che il contribuente sia in possesso
della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti. QUANDO NON SPETTA Oltre al caso in cui il contribuente sia
decaduto dall’agevolazione “prima casa” in relazione al precedente acquisto,
il credito d’imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi: _ se il contribuente
ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè
usufruire del beneficio “prima casa”; _ se il nuovo
immobile acquistato non abbia i requisiti “prima casa”; _ se l’immobile
alienato sia pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il
caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte. |
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QUANDO SI VENDE UN IMMOBILE |
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Dalla cessione di un immobile può derivare
una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra il corrispettivo
percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di
costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso. Questo valore, se derivante da una cessione
a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni,
ovvero di terreni edificabili, è considerato come uno dei redditi
appartenenti alla categoria “redditi diversi” e, come tale, assoggettato a
tassazione ordinaria con le normali aliquote Irpef, o nel caso di cessione di
terreni edificabili, a tassazione separata. Fanno eccezione a tale regola: _ gli immobili
pervenuti per successione; _ quelli ricevuti in
donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile, sono
trascorsi 5 anni dall’acquisto o costruzione dello stesso; _ le unità immobiliari
urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la
costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del
cedente o dei suoi familiari. In materia di tassazione di queste
plusvalenze, a partire dal 2006 è stato introdotto un sistema alternativo a
quello vigente. Infatti, il venditore ha ora la facoltà di chiedere all’atto
della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze
realizzate sia applicata un’imposta, sostitutiva di quella sul reddito. Sulle
plusvalenze realizzate con le cessioni poste in essere: _ fino al 2 ottobre
2006, si applica l’aliquota sostitutiva del 12,5 per cento _ dal 3 ottobre 2006,
si riapplica l’aliquota sostitutiva del 20 per cento. Il notaio stesso provvederà all’applicazione
ed al versamento dell’imposta sostitutiva, ricevendo immediatamente dal venditore il relativo
pagamento, e comunicherà all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla
compravendita. La tassazione descritta (imposta
sostitutiva) non può essere chiesta dal cedente quando oggetto di cessione è
un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione o un fabbricato
costruito sul terreno stesso. Adecorrere dal 1º gennaio 2007 la tassazione
con imposta sostitutiva non può più essere chiesta quando viene ceduto un
terreno edificabile. |
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CESSIONE DEGLI IMMOBILI ACQUISITI PER
DONAZIONE |
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Sulle cessioni effettuate dal 4 luglio 2006,
quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l’eventuale plusvalenza
realizzata va assoggettata a tassazione se non sono trascorsi 5 anni dal
momento in cui il donante ha acquistato l’immobile a quello della sua
cessione. La plusvalenza tassabile è pari alla
differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di
acquisto sostenuto dal donante. Questa previsione è stata adottata per
evitare manovre elusive da parte dei proprietari di immobili acquistati (o
costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti, questi potevano donare
l’immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva senza pagare
imposte sulla plusvalenza realizzata. |
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(Fonte Agenzia Entrate)
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