L’ACQUISTO DI UN FABBRICATO

 

 

 

In caso di acquisto di un immobile si applicano l’imposta di registro o alternativamente l’Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale.

Si ricorda che per gli atti soggetti ad I.V.A., non si applica, per il principio di alternatività, l’imposta proporzionale di registro; sono comunque dovute le tasse fisse di Registro, Ipotecaria e Catastale.

 

 

 

Cessioni immobiliari: le imposte dovute dall’acquirente

 

 

VENDITORE

IMPOSTE

PRIVATO

IVA

No

Registro

7%

Ipotecaria

2%

Catastale

1%

 

Impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione

IVA

Esente

Registro

7%

 

Impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori

Ipotecaria

2%

Catastale

1%

 

Impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori o successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata;

IVA

10%*

Registro

168 euro

Ipotecaria

168 euro

Catastale

168 euro

 

* 20 per cento se il fabbricato è di lusso

 

 

 

 

Per l’acquisto della prima casa sono previste particolari aliquote agevolate al verificarsi di determinate condizioni. Per maggiori approfondimenti si rimanda all’apposito paragrafo riportato di seguito.

Per le compravendite di immobili poste in essere dal 4 luglio 2006, anche se assoggettate ad Iva, nel rogito le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

_ le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo;

_ se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio;

_ le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.

 

 

COME SI CALCOLANO LE IMPOSTE

 

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale

 

Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.

Dal 1º gennaio 2007 ( per effetto della Legge Finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato.

Questa regola nel 2006 era ammessa, invece, a condizione che entrambe le parti fossero dei privati.

È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale come successivamente determinato a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Infatti, l’occultamento anche parziale del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

_ le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;

_ sarà dovuta una sanzione che va dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata.

L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Il nuovo sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30 per cento dell’onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto.

Sono escluse da tale previsione le cessioni di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo e loro pertinenze (terreni, negozi, uffici, ecc.).

Per chi decide di non avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene (normalmente rappresentato dal prezzo convenuto).

Si ricorda, in tal caso, che se l’ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell’atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi eventualmente dovuti) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell’imposta proporzionale, un apposito avviso.

 

Come si determina il valore catastale

 

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) per i seguenti coefficienti:

_ 110, per la prima casa;

_ 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);

_ 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B;

_ 60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;

_ 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

 

 

ATTENZIONE

Per i trasferimenti di immobili non censiti, le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale. In questo caso è necessario manifestare espressamente nell’atto l’intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall’art. 12 del DL n. 70 del 1988 convertito nella Legge n. 154 del 1988. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall’Ufficio dell’Agenzia del Territorio al contribuente. Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l’imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell’atto.

 

 

La base imponibile per l’Iva

 

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti.

Se, però, per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene.

In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.

 

 

Cosa si intende per “valore normale”

"...il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l'operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi" (articolo 14 del DPR n. 633 del 1972).

 

 

In linea generale, il valore normale dell’immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale ovvero, in mancanza, calcolata ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’osservatorio del mercato immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile.

Le quotazioni dell’osservatorio del mercato immobiliare sono riferite alla relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.

I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale.

Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall’osservatorio del mercato immobiliare riferito al periodo dell’atto di compravendita e allo stato conservativo “normale” per la specifica destinazione d’uso dell’immobile ivi censita, in particolare “negozi”, “magazzini”, “uffici”, “capannoni industriali”, “capannoni tipici”, “laboratori”, “autorimesse”, “posti auto scoperti”, “posti auto coperti”, “box”.

 

 

Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo “ottimo” censito dall’Osservatorio del mercato immobiliare ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato in base alle regole sopra esposte un moltiplicatore pari a 1,3.

 

 

ATTENZIONE

La finanziaria 2008, ha introdotto la responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore per il pagamento dell’imposta evasa, nonché delle relative sanzioni, negli atti di compravendita di immobili soggetti ad IVA, nell’ipotesi in cui il prezzo indicato in fattura sia diverso da quello effettivo.

In pratica la nuova norma stabilisce che, qualora l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione e quindi della relativa fattura, sia diverso da quello effettivo, l’acquirente (anche se è un privato cittadino) può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per il pagamento dell’IVA dovuta.

Va precisato che la responsabilità solidale prima dell’approvazione della nuova norma già esisteva ma soltanto per gli acquirenti di immobili che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni.

La finanziaria ha inoltre previsto che lo stesso acquirente privato possa regolarizzare la violazione commessa, versando la maggiore imposta dovuta entro sessanta giorni dalla stipula dell’atto.

Entro lo stesso termine, l’acquirente che ha regolarizzato la violazione deve presentare all’ufficio territorialmente competente copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione.

 

 

 

L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

 

 

Per l’acquisto della “prima casa” e delle sue pertinenze sono previste aliquote agevolate.

 

Acquisto di “prima casa”: le imposte dovute dall’acquirente

 

 

VENDITORE

IVA

REGISTRO

IPOTECARIA

CATASTALE

privato

NO

3%

168 euro

168 euro

impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione impresa  costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori

ESENTE

3%

168 euro

168 euro

impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori o successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata

4%

168 euro

168 euro

168 euro

 

 

Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

_ C/2 cantina o soffitta

_ C/6 garage o box auto

_ C/7 tettoia o posto auto

 

Requisiti per i benefici

 

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:

_ l’abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal Decreto ministeriale del 2 agosto 1969 (v. G.U. n. 218 del 27/08/69);

_ l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula o nel Comune in cui ha sede o dove l’acquirente svolge la propria attività principale ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’AIRE, anagrafe degli italiani residenti all’estero) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Inoltre nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

_ di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

_ di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;

_ di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda. Se, per errore, nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime forme giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

 

 

 

ALCUNI CASI PARTICOLARI

 

 

 

Coniuge in regime di comunione legale

Nel caso in cui due coniugi, in regime di comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa” (in quanto, ad esempio, l’altro ha già fruito dell’agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50 per cento, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

 

Titolari di nuda proprietà su altra abitazione

L’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.

 

Acquisto di abitazione contigua

Le agevolazioni “prima casa” spettano anche quando si acquistano una o più stanze contigue alla prima casa già posseduta, oppure due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso.

 

Acquisto di abitazione in corso di costruzione

Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l’immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

 

Cittadino italiano non più residente

Anche chi è emigrato all’estero può acquistare in regime agevolato un immobile, a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale. Ovviamente, in tal caso, l’agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l’immobile sia acquistato come “prima casa”.

Non è necessario per l’acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato.

 

Decadenza dall’agevolazione

La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza d’imposta non versata e degli interessi nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30 per cento dell’imposta stessa.

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:

_ le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;

_ non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;

_ vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

 

 

 

 

IL CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO

DELLA PRIMA CASA

 

 

 

La normativa vigente prevede un credito d’imposta per le persone che hanno ceduto l’abitazione, a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell’imposta di registro e dell’Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un’altra abitazione non di lusso (anche se non ultimata) costituente prima casa.

Il credito d’imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa, ed è pari  all’ammontare dell’imposta di registro, o dell’Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.

Il credito d’imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l’abitazione con atto soggetto ad Iva anteriormente al 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. prima casa) ma comunque non prima dell’entrata in vigore della Legge 168/82 e a condizione che l’acquirente fosse in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima casa.

Il credito d’imposta può essere utilizzato:

_ in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;

_ in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

_ in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui e’ stato effettuato il riacquisto stesso;

_ in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Per fruire del credito d’imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando ove intenda utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l’atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d’imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti.

 

QUANDO NON SPETTA

 

Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall’agevolazione “prima casa” in relazione al precedente acquisto, il credito d’imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:

_ se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”;

_ se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti “prima casa”;

_ se l’immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.

 

 

 

QUANDO SI VENDE UN IMMOBILE

 

 

 

Dalla cessione di un immobile può derivare una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso.

Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, ovvero di terreni edificabili, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria “redditi diversi” e, come tale, assoggettato a tassazione ordinaria con le normali aliquote Irpef, o nel caso di cessione di terreni edificabili, a tassazione separata.

Fanno eccezione a tale regola:

_ gli immobili pervenuti per successione;

_ quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile, sono trascorsi 5 anni dall’acquisto o costruzione dello stesso;

_ le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

In materia di tassazione di queste plusvalenze, a partire dal 2006 è stato introdotto un sistema alternativo a quello vigente. Infatti, il venditore ha ora la facoltà di chiedere all’atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un’imposta, sostitutiva di quella sul reddito. Sulle plusvalenze realizzate con le cessioni poste in essere:

_ fino al 2 ottobre 2006, si applica l’aliquota sostitutiva del 12,5 per cento

_ dal 3 ottobre 2006, si riapplica l’aliquota sostitutiva del 20 per cento.

Il notaio stesso provvederà all’applicazione ed al versamento dell’imposta sostitutiva, ricevendo  immediatamente dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.

La tassazione descritta (imposta sostitutiva) non può essere chiesta dal cedente quando oggetto di cessione è un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione o un fabbricato costruito sul terreno stesso.

Adecorrere dal 1º gennaio 2007 la tassazione con imposta sostitutiva non può più essere chiesta quando viene ceduto un terreno edificabile.

 

 

 

CESSIONE DEGLI IMMOBILI ACQUISITI PER DONAZIONE

 

 

 

Sulle cessioni effettuate dal 4 luglio 2006, quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l’eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione se non sono trascorsi 5 anni dal momento in cui il donante ha acquistato l’immobile a quello della sua cessione.

La plusvalenza tassabile è pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.

Questa previsione è stata adottata per evitare manovre elusive da parte dei proprietari di immobili acquistati (o costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti, questi potevano donare l’immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata.

 

 

 

(Fonte Agenzia Entrate)