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LA REGISTRAZIONE DEGLI ATTI |
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GLI ATTI DA REGISTRARE A seconda del termine prescritto per la loro registrazione,
gli atti si possono distinguere in: _ atti da registrare in termine fisso, che devono
essere registrati obbligatoriamente entro il termine di 20 o 30 giorni (vedi
la tabella seguente); _ atti da registrare “in caso d’uso”, cioè
quelli che vanno registrati solo quando vengono depositati presso le
cancellerie giudiziarie per l’esplicazione di attività amministrative, o
presso le amministrazioni dello Stato, o degli enti territoriali e i
rispettivi organi di controllo. In particolare devono essere registrati in caso d’uso (se
stipulati per scrittura privata non autenticata), i contratti soggetti ad
Iva, purché tutte le pattuizioni contenute nel contratto siano soggette a
detta imposta. |
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Termini di registrazione degli atti
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LA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI
AFFITTO E DI LOCAZIONE DI IMMOBILI Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili
(compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti
passivi IVA) devono essere registrati, qualunque sia il loro ammontare,
purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno. Il termine per la registrazione è di 30 giorni dalla data
degli atti. L’imposta di registro è calcolata e versata dal contribuente,
utilizzando il mod. F23, entro 30 giorni dalla data dell’atto e, comunque,
prima della richiesta di registrazione. Solo nel caso in cui si è tenuti o si
preferisce osservare le modalità telematiche di registrazione, il pagamento
dell’imposta è contestuale alla registrazione del contratto. |
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Quanto si paga per la registrazione
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Per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni
immobili, l’imposta di registro non può essere inferiore a 67 euro. Non è sottoposto a imposta di registro il deposito cauzionale
versato dall’inquilino, mentre il deposito o le altre forme di garanzia sono
soggetti all’imposta di registro (nella misura dello 0,50 per cento) se
prestati da un terzo estraneo al rapporto di locazione.
Per i contratti di locazione (e sublocazione) di immobili
urbani di durata pluriennale è prevista la facoltà di corrispondere al
momento della registrazione l’imposta di registro commisurata all’intera
durata del contratto, cioè calcolando il 2 per cento sul corrispettivo dovuto
per l’intera durata del contratto, oppure di versarla anno per anno,
applicando il 2 per cento sul canone relativo a ciascuna annualità e tenendo
conto degli aumenti ISTAT, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente
annualità. |
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Chi sceglie di pagare l’imposta di registro per l’intera
durata del contratto può usufruire di uno sconto, che consiste in una
detrazione dall’imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse
legale (dal 1° gennaio 2008 pari al 3 per cento) moltiplicato per il
numero delle annualità.
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Nel caso si scelga di pagare annualmente, l’imposta per le
annualità successive può anche essere di importo inferiore a 67 euro. Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato
versato l’importo relativo all’intera durata, chi ha pagato ha diritto al
rimborso delle annualità successive a quella in corso. Si precisa che il rimborso non può riguardare l’importo di
euro 67 della tassa fissa, comunque dovuta. Per le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e
le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di
immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta si paga nella misura fissa
di 67 euro. In tutti gli altri casi (es. locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica (nella misura del 2 per cento) all’importo dei canoni ancora dovuti. |
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Locazione immobili strumentali A seguito delle modifiche introdotte dal Decreto legge n. 223
del 2006, tutti i contratti di locazione (anche finanziaria e di affitto) aventi
per oggetto immobili strumentali, devono essere registrati in termine fisso e
assoggettati al pagamento dell’imposta di registro nella misura proporzionale
dell’1 per cento, indipendentemente dal regime di esenzione o di
imponibilità, ancorché per opzione, ai fini IVA, dei suddetti contratti. Sono immobili strumentali per natura quelli che per legge non
possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali
trasformazioni. In pratica questi immobili rientrano in una categoria
catastale che ne giustifica un determinato uso professionale. A titolo di
esempio sono immobili strumentali per natura: _ gli uffici e gli studi (categoria catastale A/10); _ i negozi e le botteghe (categoria catastale C/1); _ i magazzini sotterranei per depositi e derrate
(categoria catastale B/8). L’aliquota dell’1 per cento è
specificamente riferita alle locazioni di immobili strumentali effettuate da
locatori che sono soggetti passivi IVA; diversamente, le locazioni aventi per
oggetto immobili non strumentali (beni immobili ad uso abitativo) scontano
l’imposta di registro nella misura proporzionale del 2 per cento; i contratti
di affitto di fondi rustici scontano l’imposta dello 0,50 per cento.
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Affitto fondi rustici I contratti di affitto di fondi rustici, oltre che in via
ordinaria, possono essere registrati presentando, entro il mese di febbraio,
una denuncia riepilogativa dei contratti posti in essere nel corso dell’anno
precedente. In tal caso, l’imposta si applica (con l’aliquota dello 0,50%)
alle somme dei corrispettivi (moltiplicati per il numero delle annualità)
dichiarati nella denuncia e non può essere inferiore alla misura fissa di 67
euro. Qualora uno o più contratti siano
registrati senza ricorrere alla modalità della denuncia annuale, l’imposta di
registro è applicata a ciascun contratto, sempre con obbligo di versamento di
almeno 67 euro.
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DISPOSIZIONI PARTICOLARI PER LE LOCAZIONI Al fine di evitare che vengano registrati contratti di locazione
per un importo inferiore a quello realmente pattuito, è previsto che gli
uffici non possono procedere ad accertamenti nei confronti di quei
contribuenti che, ai fini della determinazione dell’imposta di registro
relativa ai contratti di locazione, dichiarano un canone almeno pari al 10
per cento del valore catastale dell’immobile. Il valore catastale dell’immobile si determina applicando alla
rendita catastale i moltiplicatori rivalutati del 20 per cento (per i
fabbricati locati il moltiplicatore è in ogni caso 120). Per le annualità successive alla prima restano comunque fermi
i poteri di liquidazione dell’imposta da parte dell’ufficio. La modalità di determinazione del valore su base catastale
prevista per l’imposta di registro rileva anche per l’accertamento dell’Irpef
dovuta sui redditi di fabbricati. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di
immobili, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, si presume, salvo
documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per
i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è
accertato il rapporto stesso. Quale importo del canone, su cui pagare
l’imposta, si presume, ai fini della determinazione del reddito, il 10 per
cento del valore catastale dell’immobile (determinato applicando alla rendita
i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro, rivalutati del 20
per cento). Tali disposizioni non trovano applicazione nei confronti dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone “concordato” stipulati o rinnovati ai sensi della Legge 9 dicembre 1998, n. 431. |
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IL PAGAMENTO DELL’IMPOSTA A meno che non si ricorra alla registrazione telematica,
illustrata più avanti, prima di presentare alla registrazione i contratti di
locazione e affitto di beni immobili le parti contraenti devono calcolare
l’imposta dovuta e versarla presso qualsiasi agente della riscossione, banca
o ufficio postale, utilizzando il mod. F23. La copia dell’attestato di versamento va poi consegnata entro
30 giorni dalla data del contratto (per gli immobili urbani) all’ufficio
locale dell’Agenzia delle Entrate insieme alla richiesta di registrazione
compilata sull’apposito stampato in distribuzione presso l’ufficio. Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di
contratti già registrati, i contraenti devono versare l’imposta dovuta entro
30 giorni utilizzando il mod. F23 (nel quale occorre indicare con precisione
gli estremi di registrazione del contratto stesso: anno, serie e numero di
registrazione separati da una barra) e, entro 20 giorni dal pagamento,
presentare l’attestato dell’avvenuto versamento allo stesso ufficio dove
precedentemente era stato presentato il contratto.
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COSA SERVE PER LA REGISTRAZIONE La registrazione di un atto privato (comprese le locazioni)
può essere effettuata in qualsiasi ufficio dell’Agenzia (quindi non
necessariamente nell’ufficio di competenza territoriale rispetto al proprio
domicilio fiscale), ma è importante avere con sé: _ almeno due copie, con firma in originale, dell’atto o
contratto da registrare; _ marche da bollo da 14,62 euro da applicare su originali
e copie ogni 4 facciate di 100 righe su ogni copia (come la carta bollata); _ lo stampato meccanografico per la richiesta di
registrazione - mod. 69 - (che si può scaricare dal sito internet
dell’Agenzia o prendere in ufficio, compilarlo e consegnarlo
contestualmente); _ l’elenco atti presentati per la registrazione mod. RR
(la cui compilazione è effettuabile contestualmente); _ ricevuta di pagamento dell’imposta (copia mod. F23 preso
in ufficio, compilato con il codice tributo correttamente indicato e
presentato in banca o alla posta per il pagamento). Nulla di quanto sopra elencato è necessario qualora si
adottino le modalità telematiche.
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(Fonte Agenzia Entrate)
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